半岛全媒体记者 张超 郭振亮 实习生 徐馨悦

近日，半岛全媒体接到市民来电，反映青岛市市北区海岸路6号海岸馨园小区业主委员会在成立后不作为，并在业主不知情下更换物业一事。小区内有部分业主希望召开一场临时业主大会，针对更换不合格业委会成员和解聘现物业公司的问题进行表决投票，但召开临时业主大会需要经小区20%的业主提议，兴隆路街道办事处以未达到比例为由不予同意，这场临时业主大会被拖了一年有余。

小区业委会办公室

(资料图)

起因：

猝不及防成立了业委会，莫名其妙选出了新物业？

王先生是支持召开临时业主大会的业主之一，他向记者介绍，小区业主与物业及业委会之间的矛盾由来已久：“我们小区业委会于2021年7月23日成立，成立之初多数居民并不知情，但因为小区前物业在多年没有监督的情况下，服务质量一般，现在成立了业委会，给大家带来了希望。出乎意料的是，业委会成立后，第一件事就去找老物业公司要了15万块钱，大手一挥配置了好几台电脑。作为公共收益，这么多钱用在哪里，业委会一直没有列出明细公示。”王先生还表示，随着质疑声越来越大，有业主请求街道出面查账及查询当时业委会成立手续是否合法，但没有得到回复。

去年4月份小区的环境

如果说觉得业委会成立却未能尽责让业主困惑，那么强行更换物业这个行为则是真正地引发了业主间的矛盾。2022年4月20日，原物业（青岛弘世苑物业发展有限公司）张贴了撤离告知函，宣称已办理了撤离手续；同一时间，新物业（青岛鑫荣源物业管理有限公司）入驻。4月25日，有业主发现小区楼下垃圾桶多天未被清理，垃圾散落一地，影响了小区的环境整洁，于是想联系物业公司过来打扫卫生，结果一问才得知原物业公司已经被辞退。王先生讲到：“小区垃圾遍地，脏乱差的现象持续了好几天，直到这时，许多业主才发现业委会在不知不觉间已经完成了新物业的选聘。”但据其他业主描述，新物业的服务并不尽如人意：“新物业成立后，垃圾杂草不清理只是其中一方面。海岸馨园小区有16栋楼，62部电梯，许多电梯动不动就坏，老人、小孩、孕妇天天爬楼梯，有的电梯坏了之后20多天都修不好，我们交了钱却没有享受到应有的服务。”在2022.4.21-2022.10.31海岸馨园小区公共收益支出明细公示中，该小区半年收支后结余为-186423.87元，其中支出最多一项就是电梯维修费配件费，高达20万元。对于新物业的选聘流程和结果，王先生一直表示质疑：“我曾去找过业委会主任刘开平，希望他能向业主公开新物业的资质。刘主任拿出来的三份营业执照中，另外两家没中标的物业一个注册资金为1000万元，一个注册资金为300万元，而中标物业青岛鑫荣源物业管理有限公司注册资金仅为100万元。而且另外两家投标的公司都有相应的公司简介，只有鑫荣源什么都没有，这样的公司能成功中标很没有说服力。”

过程：

收集提议签名交给街道，却因比例问题卡了一年？

新物业入驻后，因服务质量未能得到业主认可，王先生及部分热心业主曾多次向街道反映。2022年5月21日，兴隆路街道办事处召开联席会议，就小区目前面临有关业委会及物业公司的几个典型问题进行商讨。赵女士是参加联席会的业主之一，她向记者讲：“对于我们会上提出的问题，并没有部门直接进行回复，街道的领导说，业主可以行使权利，召开临时业主大会自行表决。5月22日，我们几名热心业主自发组织起来，收集其他业主签字，议题有两个：更换不合格业委会委员；解聘没有能力服务小区的物业。过了仅一个星期，就有将近800户业主进行签字，经过我们整理筛选后，于6月初交给业委会，但业委会收到名单后直接拒绝召开。”

小区电梯更换后的钢丝绳

《物业管理条例》中第十三条规定：经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。据悉，海岸馨园小区房屋总数为3710户，住宅总户数为3588户，自然人业主为2680户，赵女士及其他热心业主共收集到签名798人次，经过筛选后有效签名为638人次。“业委会拒绝接收签字后，我们在6月8日将签字送交给街道。街道接收签字后，我们要求街道作出相应的书面答复，但是过了一个多月，街道办事处却没了回音。我们在7月25日、8月5日、8月10日多次去了市北区信访局反映情况，8月30日，兴隆路街道出示了核查工作进展情况，但上面只核对了494人，还有300多户业主没有核查到，9月22日，街道以同意签字的业主比例不够为由，拒绝召开临时业主大会。”

在兴隆路街道下发通知后，王先生等业主曾希望街道出示签字不合格的业主名单，以供他们来补充签字，但街道以涉及业主隐私为由拒绝提供。“我们核查过很多次，除去不合格的业主签字后，剩下的签字比例依然达到了23.8%，但街道只是通知我们比例不够，却不告诉我们究竟是哪些人签字不合格，这让我们的补充工作直接陷入了停滞，而且街道还认为，业主配偶的签字也不能算有效签字，我们对此表示质疑。”王先生讲。此后，王先生及其他热心业主就多方途径进行申诉。“2022年12月8日，我们13名业主联名向国家信访局微信公众号提交了申诉，此后，兴隆路街道出具了正式的答复，并表示有意见可以向上一级反映。2023年3月10日上午，我们去区里反映情况，要求就20%业主签字的情况进行复查，区里表示复查需要有听证会的结果，下午我们就给街道打了电话，希望召开一场听证会，期间街道一直以需要联系听证员为由拖延。7月6日，街道联系了我们，要求递交召开听证会的申请，我们当天填写完毕后交给了街道。”

现状：

小区发展目前仍面临困境，前路究竟在何方？

2023年8月4日下午2时，青岛市市北区兴隆路街道办事处信访接待室召开了一场听证会，核实关于海岸馨园小区20%业主提议召开业主大会临时会议的业主人数是否达到20%问题的信访事项，在申请人业主代表的邀请下，记者前往现场参会。

8月10日记者拍摄的小区环境图

会议开始后，申请人业主代表与主持人因就是否设立旁听席一事产生了争执，申请人认为在召开听证会的通知中没有说明不设立旁听席，就应该允许旁听，主持人询问了被申请人代表兴隆路街道城管办工作人员的意见后，以通知中没有写明设立旁听席为由，不允许旁听，因意见不和，听证会暂停举行。下午5时许，在听证员的调解下，申请人的态度逐渐缓和，为确保听证会顺畅举行，记者及现场其余旁听人员退出了会场。

8月8日，记者致电了兴隆路街道办事处，咨询有关听证会的相关事宜，工作人员告诉记者，会上街道已经向申请人出示了有关签字比例问题的核对结果，听证会开完后，申请人对于笔录内容不予认可，并没有在上面签字。“本次听证会就是围绕着申请人获得的签字是否达到了20%召开的，在申请人提交签字名单后，我们有专门的人员通过电话和上门走访的方式进行取证，判断究竟是业主本人签字还是他人代签。根据工作人员的统计，申请人提交上来的签字名单中，有806个共有签名，26个重复签名，780个实际签名，486个有效签名，以2860户业主为基数，签字比例没有达到20%。”针对业主配偶究竟算不算业主一事，工作人员以《青岛市物业管理条例》第十七条：“ 物业管理区域内不动产权属证书或者不动产登记簿记载的所有权人是业主；未记载的不动产共有人能够证明其为所有权人的，应当认定为业主。”告知记者业主配偶的签字不能算作业主签字。至于为什么王先生等人在去年6月8日提交签字后，一个多月街道没有回应，工作人员表示因为时间太长，之前负责统计落实的两名工作人员现在都已离职，具体情况自己也不清楚。

新物业进驻后清理了单元楼内的小广告

8月9日，鑫荣源物业公司的工作人员李女士联系本报记者，对方表示，新物业进场后，就小区环境清理、设备修缮等做了一系列工作，并为16栋居民楼建立了单独的物业服务群。“在我们接手的时候，小区的环境已经一个多周没人打扫了，我们迅速组织了人员进行清理工作，但因为小区占地面积很大，肯定无法第一时间把所有工作做到位。”除了清理小区，李女士还告诉记者，在新物业接手后，为小区所有的楼栋都制作了号码牌，还去除了楼梯间的小广告，“以小区电梯维修费为例，海岸馨园小区已经成立11年了，电梯到达了一定的使用年限。此外，电梯钢丝绳需要半个月用油浸透一次，我们接手小区时，有很多钢丝绳是磨损过度的，而更换一根钢丝绳就需要两万元，再加上抱闸开关、感应器、接触器等等，所以才会造成如此高额的费用，但是我们来到小区后，专门聘请了两名维保工人来负责电梯，现在电梯都处于正常的运行状态。之所以在与老物业交接过程中电梯频繁损坏，我们怀疑是人为造成的，而且由于老物业预收了业主的物业费且在撤离时没有及时退还，现在部分业主以此为由拒绝向我们缴纳物业服务费，前期工作都是我们自己往里垫的钱，现在至少垫进去了七八十万，最高的时候高达一二百万。”至于公司如何通过招标及公司资质的问题，李女士告诉记者，他们从2015年就成立了鑫荣丰物业管理有限公司，之所以要新成立一个物业公司，是因为想在市北区发展自己的业务并将账目独立核算。

8月10日，记者应海岸馨园小区业委会邀请，来到了该小区业委会办公室，业委会主任刘开平向记者解释了一系列问题，刘主任称，《青岛市物业管理条例》第15条明确规定了“业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂”，故老物业有义务向他们提供场地。业委会成立的所有流程都经过了街道及相关单位的审批，可以随时进行求证。至于15万元费用的问题，是因为当初老物业提供给业委会的办公场地仅仅是一间毛胚房，这笔钱是进行了必要的装修，以及购买电脑和打印机等办公用品的花费，且性质根本不属于小区的公共收益。 解释完15万元费用的使用情况后，刘主任又向记者解释了招聘物业公司的流程：“对于新物业的招聘，我们在第一次业主大会上专门提出，招标要在街道的监管下，由专门的招标公司进行选聘，鑫荣源给出的物业费报价是0.6元/平方，这个价格是很多物业公司接受不了的，综合量化考虑后，招标公司选择了他们。”

8月4日在兴隆路街道召开听证会

在王先生向记者反映的问题中，有一条是：第一次业主大会表决投票说明中写到“未参与表决的业主，其投票权数在业主大会制定大会管理规约或者业主大会议事规则做出规定前计入已表决的多数票。”王先生认为如果已表决的多数票为赞成票，那些未参与表决业主的票数就可以计入赞成票，这种“从众效应”会导致业主“被代表”，有损于业主的投票权。针对这一问题，刘主任向记者出示了业委会于2021年1月16日出具的有关票面的情况说明，他说：“验票全程在街道监督下进行，并且我们计数规则写的很明白，业主票面弃权是按不同意计入的，不存在并入结果的问题。”

刘主任表示，目前海岸馨园小区部分业主执意要召开临时业主大会，但其游说其他业主签字的理由一直是建设小区智慧物业，并不是更换不合格业委会成员和解聘现物业公司。如果申请人能合理合法的获取有效人数的签名，那他们不会进行阻拦。“我们欢迎各方部门来监督业委会工作，虽然小区现在情况很混乱，但我们相信大乱之中才有大治。”海岸馨园小区发展前路究竟在何方？半岛全媒体记者将持续关注此事。（文中业主王先生、赵女士为化姓）

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